从渔民村到中央商务区——珠江新城十年磨一剑

2004年以来，珠江新城的房地产开发进入了前所未有的高潮阶段，大开发商蜂拥而至，30多个大型的房地产项目同时开发，不少的大型企业也纷纷将总部设在珠江新城，除此之外，政府的职能部门也迁进珠江新城，给珠江新城注入了强劲的动力。

富力、中海、越秀城建、保利等广州主流房地产发展企业表现出高涨的开发热情，在珠江新城内的多个项目正在快速的启动和运营。有近30幢的商用物业落成，写字楼的售价也将冲破万元/平方米大关，双子塔、博物馆、广州歌剧院、广州少年宫等大型市政配套将集中投入珠江新城，历经十二年的波折之后珠江新城终于大器晚成，目前无论是道路、交通设施、公建配套，大型的城市标志建筑，还是房地产项目的开发，均是一派热火朝天的景象，珠江新城在目前的1-3年内将会是广州最值得人们关注的热门板块之一。

一、珠江新城板块描述
珠江新城是广州城市开发建设的重点工程，是城市中心区保留的唯一可供开发的成片土地。它位于广州东部新中轴线上，总用地面积6.5平方公里，北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道，核心地区约1平方公里，商用面积450万平方米。

珠江新城是广州市二十一世纪中心商务区（GCBD21）的重要组成部分，珠江新城将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动广州成为国际文化交流和合作的基地。规划用15年建成，可容纳18万居住人口，提供30万就业岗位。从2004年开始政府加大了对珠江新城的政策倾斜，引发了新一轮的开发热潮，目前的开发重点已经由住宅转向商业、综合功能项目。

二、历史记忆
80珠江新城的初步形成
广州的城市规划早在80年代初就已经开始了，当时市政府已经定下了城市中心东移的大体规划，在旧城组团和五山组团之间，正式的圈定了一块占地640万平方米的“珠江新城”板块，从此“珠江新城板块”就此诞生了。

90年代初珠江新城规划出台
根据广州市政府的指示，广州市规划局在1992年7月委托了美国的托马斯规划服务公司和香港梁柏涛规划师、建筑师事务所以及广州市城市规划勘测设计研究院同时进行规划设计。于92年10月提交了第一轮规划设计方案，92年12月8日又提供了第二轮方案，经过了多次的研讨和修改，于1993年2月19日，广州市政府常务会议确定：在托马斯方案基础上，综合其它两个方案的优点，进行编制开发控制性详细规划。

《广州新城市中心区—珠江新城规划》出台，规划确定珠江新城建设目标是“未来广州新城市中心，将统筹布局、综合商贸、金融、康乐和文化旅游、行政、外事等城市一级功能设施”，政府开始拿出有限的资金投入基础设施建设，一时间平地一声雷，许多大型国有房地产公司和投资者积极圈地响应，场面好不热闹。

1994年-1995年期间，珠江新城由于地价高昂（3800元/平方米）导致了部分的发展商资金周转不灵，加上市政配套的不够完善，导致了较多的发展商对珠江新城的建设持观望态度。

1997年到1998年，广州房地产市场出现土地供应失控，开发商拿地的方式竟然出现了“多样化”例如一些单位为了“脱困”不惜平价出让土地。那些在几年前按照高达3800元/平方米楼面地价买到的珠江新城项目地块的开发商开始后悔了。

《珠江新城规划检讨》出台
由于《广州新城市中心区—珠江新城规划》完成于1993年，随着时间的推移，在实际的开发情况和原有的规划管理依据出现了差距：
原规划中A街区的“会议展览中心区”，由于广州的新会展中心已选址在琶洲，并且原会展中心的某些地块已经被改变了用地功能；
原规划中D街区保留了大量的“特殊用地”也随着广州土地整体开发的推进，而已迁出了珠江新城，这些空置的土地将面临重新规划的问题；
原规划中I街区的“外贸外事区”，由于与赤岗外事区在规划功能上有重叠，是急需要修改规划的。
为了适应新时期广州城市建设和城市发展的需要，更有效地导控珠江新城的开发建设，对原规划进行检讨和调整十分必要，需要对原规划进行技术上的完善和修正。1999年9月广州市规划局开展了对珠江新城规划的检讨工作。并在2001年12月11日已穗规领会（2001）5号文下达了“珠江新城规划检讨”。

《珠江新城检讨》对原有规划作出了七项重大调整，调整要点如下：
强化中轴线的空间、景观与环境，将原控规的128米宽中央林前大道调整为80-230米不等的生态性绿色开敞空间，适当降低开发密度，在商务办公区减少约150万平方米的写字楼，增加了广场和绿化用地，设计了新中轴线系列广场；
提高了建设标准和公共配套设施水平，增设幼儿园9所，小学1所，同时争取扩大学校用地规模，教育设施用地由原来的19.6公顷增加至32公顷。扩大市级医院用地规模，明确市级文化中心的具体内容为广州歌剧院、广州博物馆、市图书馆和市青少年宫；
改变小地块开发“楼看楼”的模式，本次规划将原控规约440个小开发地块整合为269块综合地块开发单元（街坊），采用建筑周边围合的布局方式，采用国际通用的计划单元综合开发模式（PUD）,将群楼间的绿化集中设置，形成很多漂亮的小花园；
街道变单一为多样，有“东风路”式的交通干道，也有“上下九”式的骑楼式商业步行街；
提出由高架步行道、地下行隧道、地面专用步行道构成的立体化步行系统；
提出了一个必须通过举办设计竞赛才能确定方案的地标性建筑系统，用制度保证创造出有艺术特色的城市形象；
对3个“城中村”（猎德、冼村和谭村）分别提出了不同的改造方案。

【专家观点】：
首先，规划检讨从建设国际性城市的战略高度重新提出了建设广州市二十一世纪中心商务区（GCBD21）的目标。
其次，规划检讨就空间形态的改进进行了城市设计研究，就公共服务体系进行了改进，对规划控制体系进行了调整，提出了一套由三层次构成的、可以取代原规划、更有进取心并可以作为未来管理工作依据的控制性规划成果。
第三，规划检讨既要从城市设计角度考虑到土地开发的经济性、总体空间结构的完整性、公共空间界面的连续性和居住街区的私密性，又要从规划管理角度保证政策的延续性，保持既定利益的平衡。
此次新的规划方案，政府用了“珠江新城规划检讨”这个名词，尽管这种“检讨”不是一般意义上的检讨，不是一种简单的否定，是对珠江新城以前的发展进行了总结和回顾，可在多少人眼中，政府此次“回头看”，反映出了多少深层次的思考。
随着城市的发展和房地产开发形势的变化，原有的规划在实际的开发和建设管理的现实情况出现了差距，产生了某些矛盾。当时政府开发珠江新城的出发点是为了给地铁建设筹到一笔款，所以规划中土地的开发强度非常高。珠江新城经过了一段时间的发展，令政府意识到，当时的公共空间设计水平、公共绿地组织方式，公共建筑建设标准已经不能满足社会、经济发展的需要。我们才有幸看到“珠江新城规划检讨”。
这种“检讨”，是一种回顾，是一种总结，是一种重新筹划，是对原规划的调整，是对原规划进行技术上的完善和修正，正是在这种“检讨”之中，越来越多的人重拾对珠江新城的信心和期望。

三、“CBD”房地产市场的逐步形成
房地产概况
绕珠江新城一圈，不难发现目前珠江新城已经成型的楼盘都是住宅盘，如新大厦、星汇园、南国花园、远洋明苑等，这些楼盘大部分都是在1999年到2001年开发的，应该是珠江新城第一次开发热潮留下的产物。楼盘的规模都比较大，生活配套成熟，外立面鲜亮、明快，户型设计和小区布局到今天仍处于中上水平。而目前在楼盘大部分是2004年左右开始开发的。
珠江新城在2005-2006年的两年内将有较多的写字楼和住宅项目面市，珠江新城目前云集了广州多数的地产大鳄：富力地产、中海地产、恒大集团、保利地产、新世界地产、嘉裕集团等纵横驰骋，令豪宅市场再次升级换代，各项商用物业如雨后春笋，拔地而起。

住宅市场实现价值回归
珠江新城的投资前景向好，目前虽然是以住宅项目为主，但商业项目很快就会大批量涌现，在珠江新城的20多个住宅项目中，售价在6000-7000元/平方米的住宅占了近五分之一的比例，7000-8000元占近一半的比例，8000-9000元的比例有四分之一，而目前在售的楼盘保利香槟花园、利雅湾、凯旋新世界、珠江?赛马国际、碧海湾等楼盘的均价都在8000-11000元/平方米之间。
其中最明显的是保利香槟花园从开售到目前价格升了四次，由开盘时的7000元/平方米升至目前的9000元/平方米，而接下来的中海地产、合景集团的住宅项目也将会按高标准来进行打造。

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富力11亿元独揽两地块 珠江新城地价还会上涨

珠江新城卖地4308元/平方米再创新高，专家称其价格仍有上升空间
楼面地价4308元/平方米，昨天上午，珠江新城J1－1商用地块创下了该片区商住地价新高。与此同时，广州富力地产股份有限公司成为昨日土地拍卖“大赢家”——珠江新城J1－1商用地块和M1－4商用地块分别以6.16亿元和5.2亿元被其纳入囊中。
　　
“富力”11.36亿独吞两地
昨天首先拍卖的是珠江新城J1－1商务办公地块。在底价为3.4032亿元的基础上，中国创业有限公司、广州富力地产有限公司和新世界(中国)地产股份有限公司三个买家轮番竞价，一开始现场节奏较为缓慢，拍卖师不得不几次提醒:“大家放松一点，不要总等到喊第三次的时候才举牌加价。”
18号买主新世界(中国)地产股份有限公司叫价5.38亿元以后，似乎退出比赛，不再举牌。竞价继续在中国创业和广州富力之间进行。当广州富力叫出5.74亿元，楼面地价达到4014元/平方米时，现场爆发热烈掌声。中国创业不甘示弱，穷追不舍，但当地价突破6亿元大关时，该公司的代表开始交头接耳。最终，经过50分钟90轮竞价之后，广州富力以6.16亿元，折合楼面地价4308元/平方米将该地纳入囊中，比底价高出将近3亿元，也创下了珠江新城商住地块楼面地价的新高。
另一块商业用地珠江新城M1－4的拍卖也是这3个买家竞争。广州富力最终以5.2亿元成功竞得。　　

“祈福”老板现身拍卖会
记者在现场看到，祈福集团董事长彭磷基亲临现场，以中国创业有限公司的名义参与竞买珠江新城J1－1商务办公地块。拍卖结束后，彭磷基立即被媒体围了个水泄不通。
彭磷基表示，看中该地块是因为地点不错，但价格“确实有点高了”，“这次主要是来看看如何运作的，以后或者会在广州市区考虑别的项目”。彭磷基同时否认“中国创业有限公司”是针对此次拍卖而专门成立的，表示“这家公司隶属于祈福集团”。　　

专家称价格还有上升空间
广州中原地产项目部副总经理黄韬认为，珠江新城J1－1地块楼面地价达到每平方米4308元是“意料之中”的。他强调其价格还有上升空间，最高可达5000－5500元/平方米。
黄韬解释，今年年初广州房价一直往上升，珠江新城的配套设施不断完善，再加上市政府已出台相关政策鼓励世界五百强企业落户珠江新城，这些因素都促使该地段的地价不断上升。现在，珠江新城的住宅小区均价已达到15000元/平方米，一些二手房的售价都达到了2万元/平方米，“将来建成的西塔售价将达到每平方米3万元，写字楼等商业用途地块的价格不应该比住宅低，所以价格还有上升的空间。”（信息来源: 南方都市报）

2006年珠江新城板块推货
2006年的珠江新城将是一个大热板块，预计有18个住宅项目，11个商业项目在06年年底前上市。其中超过一半的楼盘集中在珠江公园以西、中轴线以东的中部区域，花城大道、金穗路等将成为置业的热点地段。同时，住宅项目将彻底扭转05年的颓势，再次超过商业项目，成为06年珠江新城物业的主要供应类型。

中海地产
中海地产在珠江新城有3个项目。观园国际（D7-6项目）已经推出市场，是一个占地1.8万平方米的豪宅楼盘，正对珠江公园北门。花地湾（K2项目）占地约3.3万平方米，建筑面积27万平方米，位于花城大道与猎德路交界处。中海G2-2、G2-4项目现已动工开发，预计06年可推出市场。G2-2、G2-4项目总占地约2.2万平方米，总建筑面积近20万平方米，拟定建成一个高尚生态社区。

富力地产
富力地产是珠江新城大户，拥有的项目在8个以上，以开发商业物业为主。富力科讯大厦现已基本售罄，富力盈隆大厦于05年11月推出市场，富力中心大厦、富力A2-2、A2-3项目等将在06年上市。富力盈隆大厦高41层，总建筑面积11.4万平方米，面向金融、保险、汽车等强势行业。富力中心大厦是富力地产的标志性建筑之一，楼高55层，总建筑面积16万平方米，锁定全球500强为目标客户。富力A2-2、A2-3项目位于珠江新城西北部，华穗路以西，市检察院南侧，占地9082平方米，属于商务办公项目。
富力地产在珠江新城少有的住宅项目——富力爱丁堡公寓也将推出市场，该项目位于华利路与广州大道交汇处，占地0.58万平方米，总建筑面积5.18万平方米。另外，广州图书馆新馆旁边的J2-7项目（富力丽思卡尔顿酒店）在建，地块面积6897平方米，规划为商务办公、酒店性质，预计将在1-2年内推出。

保利地产
保利地产是另一个珠江新城大户，现已成功开发保利香槟花园、保利大厦、保利商务大厦等楼盘。2006年保利地产在珠江新城预计可上市的项目有：保利临江地块I6-4项目、I6-1、I6-2项目、G1-1项目、F2-2项目。其中，保利I6-4项目、I6-1、I6-2项目是商务办公楼盘，保利G1-1项目、F2-2项目是住宅楼盘。保利I6-4项目占地0.68万平方米，位处CBD的西南部，南临珠江。G1-1项目占地2.24万平方米，位于金穗路以南冼村路以东。F2-2项目则位于珠江大道东附近，占地近1.288万平方米。

越秀城建
越秀城建地产在珠江新城内已成功开发了星汇园、漾晴居、星汇国际、星辰大厦、星汇雅苑等楼盘，其中星汇雅苑在售。星汇雅苑位于珠江新城东部，广州赛马场东侧，占地1.8万平方米，总建筑面积约6万平方米，由8栋围合式建筑组成。2006年除星汇雅苑有新货外，越秀城建在该板块将鲜有产品可推。越秀城建在不久前中标双子塔的西塔，并立志将用心打造这一国内最高的标志性建筑。西塔项目计划在2009年建成。

嘉裕集团
嘉裕集团在珠江新城有6个以上项目，其中有4-5个项目可在06年推出，包括嘉裕K1项目、E5-2项目、E6-1项目、F2-2项目、G3-2项目等，以住宅物业为主。
嘉裕集团K1项目位于花城大道以南，冼村路以东，将建成一个大型的高尚社区。E5-2项目地处华穗路西侧，占地约4000平方米，拟定建设两栋商用物业，以作高级酒店、公寓用途。E6-1项目在海关大厦西侧，占地7000平方米，将开发建设4幢30多层高级住宅。F2-2项目位于冼村路以西，占地1.2885万平方米，属于商务办公用地。G3-2项目由嘉裕集团、方圆集团、天建房地产共同开发，占地1.14万平方米，位于兴国路与兴盛路交汇处。

合景泰富
合景泰富集团在珠江新城的项目也在3个以上。其中，住宅项目誉峰、合景公寓项目将于06年推出市场。誉峰总建筑面积约15万平方米，含有创新的架空园林设计。
此外，合景泰富的重点项目——国际金融广场也在1-2年内推出。国际金融广场规划建设为超甲级写字楼，楼高38层，总建筑面积约10万平方米。

南雅房地产
南雅房地产早期开发过南雅花园等多个楼盘，但知名度并不是很高。然而资料显示，南雅房地产已成为珠江新城的一个“隐形大户”，拥有或参与的项目达5个以上。南雅房地产参与开发的利雅湾南区（K5-1、K5-2）、中海K2项目、中海G2-2、G2-4项目都将在06年推出市场，与隽穗投资合作开发的G4-1项目，以及独立开发的G2-3项目也将在1-2年内上市。上述项目中，除利雅湾南区的K5-2规划建设为商务办公物业外，其他均为住宅项目。

明和实业
广州明和实业有限公司在房地产市场多以出让土地为主。然而，未来1-2年，明和实业将在珠江新城内推出两个以上的楼盘。目前，明和实业的G3-3项目、F2-4项目都处在施工阶段。这两个项目位于花城大道以北，分别分布在冼村路的东西两侧。其中G3-3项目占地1.048万平方米，为商品住宅项目；F2-4项目占地2.55万平方米，为商务办公项目。
此外，广控地产、方圆集团、隽御地产、瑞丰实业、方舟地产、天建房地产等都有在06年推出住宅项目的计划，利通置业、东田实业、伟腾房地产等则有推售商业项目的打算。可以预见，06年珠江新城的房地产市场将呈现出一种“大珠小珠落玉盘”的景象。

CBD破茧让土地价值回归
4566元/平方米!广州最高的土地价格!从广州最大的闲置地块,到广州最抢手的黄金地头,珠江新城走了10多年。如今的珠江新城，已经具备了CBD的雏形。2002年《珠江新城规划检讨》出台后，珠江新城的土地价格在短短的3年半时间迈开步伐，夺回了过去流逝的岁月，并且越跑越快，以令人惊诧的速度继续攀升。

昔日
脱离市场导致乏人问津
在2003年的《珠江新城办公、酒店用地地价方案》出台前，珠江新城的土地底价为2800元/平方米。其实，与最近成交的价格相比，这个价格显然相当便宜。
然而，由于配套跟不上去，以及规定密度过大等原因，导致珠江新城在很长时间内都显示不出所谓中央商务区的前景。
当时，珠江新城的地块不仅常常仅以底价成交，而且还经常出现流拍的情况。比如2002年就出现过推出6块地，其中3块流拍的尴尬状况，一时间被业内笑称为广州最大的闲置地块。
2002年6月，《珠江新城规划检讨》经市政府正式审议通过。在此之后，珠江新城改变了思考方式，以包容、豁达的新形象重现展现在人们眼前。

变革 主动检讨规划 谋求商机
在《珠江新城规划检讨》出台后，2003年，对珠江新城地价影响巨大的《珠江新城办公、酒店用地地价方案》彻底改变了珠江新城土地乏人问津的状况。该方案将珠江新城的办公、酒店用地地价比以往下调了15％。
即珠江新城内的办公、酒店用地地价从之前的2800元/平方米下调至2380元/平方米。住宅的底价则维持2800元/平方米不变。自此之后，尽管依然有不少办公、酒店用地地块是以底价成交的，但却再也没有流拍过。
该地块位于珠江新城西南面，西侧是名门大厦，西南是远洋明珠，北侧为南天大厦，东面为国门酒店。
降低身价后，富力地产亦趁机吸纳。2003年9月底，富力地产在一次土地拍卖会上一举买下珠江新城B区B2-2,J区J1-4,J区J2-7和M区M1-1等商用地块。
突破

最后一块住宅地掀起波澜
珠江新城的土地开始值钱了。这个突破是从珠江新城最后一块住宅用地高价拍出开始的。
2005年3月8日，珠江新城最后一块住宅用地－－I1-2地块以1.41亿元被广州保税区瑞丰实业有限公司买下，楼面地价为3348元/平方米，成为前后3年内珠江新城拍出的最高楼面地价。
该地块占地5264.68平方米，建筑面积42117.44平方米，挂牌底价为11800万元。当时业内人士预期建成后的售价约在8000元/平方米，而如今，该地块上的复式住宅价格已经将近18000元/平方米，显示出极大的潜力。