写字楼

商铺

珠江新城商铺市场分析 

（一）概况
从“珠江新城规划示意图”可以看出，珠江新城用地主要以住宅及商务办公用地为主，而“商场”则“依附”于各大住宅及商务办公楼的裙楼。目前，由于部分住宅及商务用地尚未建设，因此，导致珠江新城出现了大量“临建”用以经营家居、建材、汽车交易等行业。

（二）分布特点
珠江新城东连员村，西通地下隧道与五羊新城接壤。由于五羊新城为广州商住及办公旺地，生活配套成熟，人气旺盛。受五羊新城的辐射带动，珠江新城目前的开发以西部较为成熟，各大高档住宅、写字楼均以西部分布较为密集，而各大住宅及写字楼都附带裙楼商场，致使珠江新城的商业氛围亦形成“东冷西热”的局面。

（三）类型及经营特点分析
除地段上的分布特点外，目前珠江新城的商业业态主要为各种建材、家居、汽车美容及展览专业市场及住宅小区裙楼商场，而纯商场目前只有维家思博览中心一家（亦为临建）。

1、专业市场
从1992年政府决定开发珠江新城以来，至2000年8月对珠江新城的规划进行检讨，由于种种原因，导致至今为止，珠江新城的多幅地块未进入开发状态，从而导致现在珠江新城多个专业市场“盘踞”在原本用地性质为“住宅”或“商务金融”的地块，亦导致众多属于“临时建筑”的专业市场的涌现，如“高盛集团”开发经营的美居中心，经过多年的经营，在广州家居业已形成“家居航母”的地位，并由此带动了一系列的相关专业市场如南兴装饰材料城、亿宝装饰材料城、南天照明广场等专业市场的诞生。此外，受天河北路汽车专业市场的辐射影响，汽车交易市场也成为珠江新城现时商业经营的一大特色。

珠江新城专业市场一览表

2、裙楼商场
? 现裙楼商铺以餐饮、政府机构、银行为主
从目前珠江新城的商铺经营内容来看，其所吸引的租户大多是大型特色餐饮，如丽晶华庭的丽晶明珠、星汇园的都城快餐、名门大厦的韦士拿西餐厅等多个大型餐饮名店落户。随着近几年路网的发展，银行、超市等日常生活配套也开始进入珠江新城，成为小区铺内的大租客。
　　 同时，珠江新城内的裙楼商铺还有不少为政府及相关机构租下或者买下，政府机构进驻小区内办公已经成为珠江新城的一个特殊景观，如进入星汇园的派出所、汇豪大厦的天河区工商行政管理局、皓瀚华轩的广州市房地产交易中心等，由此也出现了一些小租户傍着这些政府机关设立办事处的场面。例如皓瀚华轩附近的小型中介、电信大厦旁边的通讯检测中心等等。

珠江新城裙楼商铺经营特色

裙楼商场走“高档休闲”路线
珠江新城新近落成的住宅裙楼商场，如新世界集团开发的凯旋新世界、南雅集团开发的利雅湾及保利集团开发的保利香槟花园，这三个住宅楼盘，楼盘规模较大，且自身园林设计较有特色，塔楼住宅售价至少在8000元/平方米以上，业主平均素质都较高，因此，其裙楼商场的定位亦适应住户的素质，走“走档休闲”路线，如保利香槟定位为“法式风情商业街”、凯旋新世界定位为“园林式商场”，主要面对的目标客户为休闲餐饮名店、COFFEE SHOP、高档服饰、精品廊等。

珠江新城新近落成裙楼商场经营特色

（四）商铺面积及租售价格分析
1、裙楼商场
珠江新城经营中或在售中的裙楼商场，面积从几十平方米到几百平方米每间都有，如名门大厦、星汇园、保利香槟、南国花园、双城国际等楼盘。这些楼盘，首层商场售价在6万元/平方米左右，首层租价在200-350元/平方米?月之间。
同时，由于珠江新城裙楼商场尚未完全启动，部分后期新落成的裙楼商场如利雅湾、碧海湾、华普广场等，对于珠江新城裙楼商场“走势”还处于“试探”中，因此，其商场面积均未有间隔，且偏向于整层发售。后期落成的这些楼盘，在规模、档次等方面都要高于早期楼盘，因此，其首层商铺的租售价格要明显要高于早期落成的商场，如保利香槟、碧海湾等楼盘，首层商铺售价定为6万元/平方米，而利雅湾的裙楼商场首层售价则定为3.5万元/平方米，华普广场的裙楼商场销售均价定为3万元/平方米。从上述数据来看，后期落成的这些项目，首层商铺的售价存在较大的差距，产生这种差距的原因在于发展商在进行“销售定价”时，可比对象少，各个楼盘主要依据“成本+利润”的方式来定裙楼商场的售价。由于这些裙楼商场大多数属于刚刚发售及尚未发售（大多等到“五一”黄金周时才发售），因此，其商场的“销售定价”市场接受度如何，还有待验证。

珠江新城新裙楼商场面积及租售价格

2、专业市场
珠江新城的家居、建材、汽车等专业市场，虽然都属于“临时建筑”（因此“只租不售”），但由于“成行成市”，经营得亦红红火火。在上述几种专业市场当中，家居专业市场如美居中心、维家思博览中心由于经营场所环境及氛围“营造”的都比较成功，因此，其租赁价格与珠江新城的裙楼商场不相上下，首层商铺租赁价格在140-150元/平方米?月之间（含管理费）。而南天国际照明中心（非临建）由于成功招徕众多知名商家的入驻，其首层商铺的租赁价格达200元/平方米?月。
而装饰建材及汽车市场，其租赁价格明显低于家居市场，如亿宝装饰材料城，其租赁价格为80元/平方米?月，而汽车市场的租赁价格多为50元/平方米?月。

珠江新城典型专业市场面积及租赁价格表

（五）裙楼商场经营定位建议
从“珠江新城”规划示意图可以看出，除了公建配套及市政绿化等公共用地外，珠江新城其余用地为“住宅”及“商务金融”，而商场只为各大住宅、商务办公楼的裙楼，未有独立的“商场”用地。因此，珠江新城未来商业的发展，就看各个裙楼商场如何经营了。而目前，后期推出的楼盘当中，裙楼商场的经营定位均不明确。

珠江新城裙楼商场经营定位应避免与天河路大型购物场所“重叠”。珠江新城与天河商业中心相隔不远，而在天河路商业中心，天河城、正佳广场两大商业MALL已经“正面交锋”争客源，珠江新城的裙楼商无论从地段还是交通来看，都无法与天河路的大型商购物场所“抗衡”。珠江新城的裙楼商场经营定位，可从以下两个方面考虑：

1、塔楼配套，服务于塔楼用户
珠江新城的裙楼商场均依附于各大高档住宅或商务办公楼，裙楼商场若规模不大，则配合塔楼住户/用户的特点，以服务于塔楼用户为主，如保利香槟裙楼商场定位于“法式风情商业街”、 发展中心大厦裙楼商场用于金融机构。

2、专业市场
目前，珠江新城的家居等专业市场经营情况良好，但这些专业市场均为临建，随着“盘踞”的临建用地逐渐被开发，同时，珠江新城直通琶洲会展中心，珠江新城的裙楼商场用于家居、建材、会展、电子等专业市场不失为经营方向之一。

（六）投资风险提示
珠江新城定位的广州CBD（中央商务区），入市珠江新城商铺，虽然有一定的商业前景，但同时也要注意规避以下风险：
道路宽阔，旺车不旺人：珠江新城道路宽阔，楼盘与楼盘之间间距较大，这种道路布局特点不利于商业氛围的聚集；
由于珠江新城地块大多数分拆出来出让，大型居住小区相对较少，难以形成社区经济；
临建，无产权：目前珠江新城各种汽车、家居建材等专业市场为临建，无产权，投资者要注意；
经营方向未明朗：目前，珠江新城各裙楼商场的定位尚不明确，后期的经理管理水平如何更难以预测；
人气还不旺，至少需“守”2-3年。

（七）前景展望
前几年制约珠江新城商业发展的主要瓶颈就是客流量小，这一瓶颈的形成是因为过去住宅开发缓慢、公共交通不便和商务氛围淡薄。这些制约因素民如今已在逐步改善，2004年珠江新城住宅、写字楼建设的如火如荼，入住人口剧增；随着多路公交线路的增设、地铁三号线的即将开通，已织就通达全城的交通网。另外，广州市图书馆、广东省博物馆、广州市第二少年宫、广州市歌剧院等四大文化建筑全部集中于这一区域，更为该区域发展注入新元素。

珠江新城为天河区继天河北商圈后崛起的又一商圈，现时其内除分布了部分适合中高层收入人士居住的住宅外，商圈内林立了众多写字楼,如珠江新城电信中心、国税大厦、华南电力通讯大楼、发展中心大厦、信合大厦等。未来还将在此地建起广州市新地标——珠江新城双塔。2006年，太平洋安泰人寿宣布正式迁址珠江新城，成为第一家进驻珠江新城中央商务区的外资金融集团。同时，另有6家金融机构也正在准备进驻这里。广州要将珠江新城打造成区域金融中心，政府也出台了多项扶持政策要把珠江新城建设成中央商务区。因此，将来一定会有更多的金融机构进驻，最终形成相当规模的金融商务区。再加上城市中心的南移，广州CBD必定逐渐转移至珠江新城，预计未来聚集的人口预计在18万左右。

根据广州的城市发展思路，珠江新城定位为CBD，目标则是建立一个国际化的一流水准的中心商务区。随着地铁三号线即将完工，各项市政设施逐步完善，珠江新城开发热度再度提高，今年在动工和即将动工的项目多达数十个，再次成为广州房地产的热点。随着政府和开发商投资加速，珠江新城开始进入发挥CBD中心作用的“腾飞期”，珠江新城的商业蓝图也逐渐清晰。