写字楼

商铺

商业地产 破冰勇猛前行 

虽然住宅用地的价值得到了肯定，可商务用地的拍卖价格却依然停滞不前。从2005年最后一块住宅用地拍卖后，只有商务用地推出的珠江新城土地市场，又陷入了胶着状态，直到2006年4约11日，伴随着各种利好消息的刺激，珠江新城商业地产终于破冰。

商业地块刷新地价

当时，大家都以为此次商业地块的争夺也会相当乏味。没想到的是，这块珠江新城靓地J1-1地块却吸引了广州祈福新村房地产开发有限公司旗下的中国创业有限公司、富力地产以及新世界地产三个大型开发商争夺，更在一次次举牌中，不断刷新珠江新城地价新高，最终被富力地产以6.16亿元，折合楼面地价为4308元/平方米的高价拿下。

时隔不到20分钟，珠江新城另一块酒店用地，亦被富力地产以5.2亿元，折合楼面地价为3945元/平方米的高价买下，全场震惊。

为了显示对珠江新城商业地产足够的信心，在仅仅16天后，富力再次刷新自己创下的纪录，以4566元/平方米的楼面地价取得D1-1商务办公地块，比底价高出92％。

富力高价买下珠江新城三个商业地块，可以说是继西塔后，对珠江新城商业用地价格最大的刺激。至此，富力地产在珠江新城已经拥有了12个地块，成为珠江新城最大的地主。2005年，广州市政府出台了《关于大力发展金融业的意见》。2006年3月，广州市政府又正式公布了《广州市支持金融业发展意见的若干实施细则》，并从2006年4月12日起实施。

金融业闯进珠江新城

根据《广州市支持金融业发展意见的若干实施细则》，在金融商务区新设立金融机构总部的，一次性奖励500万元；对在金融商务区新设立金融机构地区总部的，一次性奖励200万元。

同时，设立总部的金融公司还会获得其他分期支付的房屋补贴、租金补贴以及个人奖励等等。此外，政府还将支持珠江新城建成区域性银团贷款中心，建成区域性人民币结算支付中心、区域性保险市场中心和区域性产权交易中心。

与此同时，广州市市长张广宁也表示，“十一五”时期，广州必须积极稳妥发展多种融资方式，采取消费信贷等方式扩大消费，通过改善融资及提供相关金融服务扩大出口，积极引导金融资源投向我市重点发展的汽车、石油化工、电子信息产品制造、生物医药等支柱产业、高新技术以及物流、会展、信息服务等现代服务业。

普遍看好投资前景

对于目前珠江新城的土地价格，不少开发商和投掷客都认为依然有继续上升的可能。

凯旋会有关负责人认为，按照现在珠江新城的楼价来看，珠江新城不管是住宅用地还是商业用地，土地价格都有上涨潜力，来自香港的投资客张先生则对记者表示，香港的楼价增经在10多年内涨了10倍，而珠江新城的地价和楼价才涨了50%不到。因此他将继续看好珠江新城的投资前景。

富力地产表示，富力地产对珠江新城商业地产的支持，其实是和政府发展珠江新城商业的思路是一致的。因此，即便最近富力地产以业内认为的高价买下多块商务用地，但从未来可能获得的收益看，目前的地价仍然在可接受范围内。

近期部分珠江新城地块成交情况

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写字楼的变迁从环市东到珠江新城

广州写字楼的变迁分为三个时期，据中原地产研究部有关专家介绍，广州的写字楼经历了几代的变迁。
第一代写字楼，兴起于环市东。纯办公功能建筑其实就是第一代的写字楼产品，除了布局明显区别于住宅外，同时也将通讯管线、会议室等办公结构和功能列为建筑设计的必须元素。同时，对于电信、网络及多媒体等功能的支持开始普及，以高层建筑为主的写字楼建筑在环境设施方面也开始普遍使用中央空调等产品。
第二代写字楼则兴起于天河北。这些写字楼不但要求过硬的电信 宽带和可自调的室内温度系统，同时也在建筑布局方面提出了更高的要求――动静分开的办公布局、会客空间的设置与私密性的突出等。功能和硬件配套开始成为这一时期写字楼产品的显要特征。在经营方式上，第二代写字楼也开始实行租、售并重的策略。
而第三代写字楼，目前正在珠江新城诞生。其中，国际化标准的引入和高标准、数字化建筑材料的采用，是第三代写字楼的重要标志。在硬件配套及办公理念方面，珠江新城的写字楼都突显了质的飞跃。

每平方米售价涨到上万元 写字楼身价步步走高
根据珠江新城的整体规划，西北侧主要以商务为主，而东面则以居住功能为主。因此，珠江新城的写字楼主要集中在靠广州大道的西南侧以及珠江新城的中部。
目前，珠江新城写字楼在建量很大，但可售面积却较为有限。据中原地产有关负责人介绍，目前在售的只有华普广场、勤建商务大厦、星汇商务大厦、双城国际大厦等写字楼。而发展中心大厦、珠江投资大厦、信合大厦等，均有总部物业或企业自用的色彩，不对外发售。因此，在售写字楼特别吃香，价格也是一路攀升。
比如珠江新城华普广场的开售价是6800-7500元/平方米，现在已升到9000元/平方米左右；勤建商务大厦当初内部认购价是8000元/平方米，现在已升至10000元/平方米。富力科讯大厦早期开盘价格为9000元/平方米左右，目前已经升到10000元/平方米以上。富力盈隆广场的售价则约17000元/平方米左右。
富力地产副总经理张辉认为，珠江新城写字楼所面对的客户是世界500强企业。因此其起点注定就比其他项目要高。按照目前珠江新城写字楼的水平，每平方米的造价起码在6000元/平方米～7000元/平方米之间，因此，如果加上土地成本，将来的售价必然不低。
如今，珠江新城写字楼的开发目前进行得如火如荼，其写字楼得售价也越来越高，大多业内人士认为，随着珠江新城交通状况的改善，珠江新城得写字楼还将有进一步上升得空间。

超甲级写字楼供应量将达230万平方米 旧楼将“去”新楼来补缺
有数据显示，在未来一年多时间内，珠江新城将有80多万平方米的超甲级写字楼供应。而加上天河北、环市路等其他写字楼集中地的供应量，总共的超甲级写字楼供应量将达到230万平方米左右。对于如此庞大的供应量和未来的竞争，业内专家也有不同的看法。有人认为，由于目前珠江新城以及广州，对跨国金融企业以及企业总部的吸引力还不够强，那么多超甲级写字楼对于需求来说，会在相当一段时间内难以消化。加上目前珠江新城写字楼地块的地价也在不断攀升，更会使得珠江新城写字楼成本增加，未来的售价和租金走高，反而不利于引入公司的进驻。不过，也有观点认为，所谓的过剩是相对的过剩。
昌盛集团董事局主席邹锡昌先生就认为，随着广州超甲级写字楼的增多，原来的很多写字楼则显得过时和陈旧。到时，这部分写字楼会首先被市场淘汰，超甲级写字楼则可以填补客户对高级写字楼的需求。旧式的写字楼，可定会面临被淘汰的局面。
富力地产副总经理张辉则认为，所谓过剩要看是否能吸引目标客户――世界500强企业以及其他大型企业。如果到时写字楼建好了，目标客户却不来，那就是过剩；相反，如果能吸引目标客户，则不会出现过剩。

特别关注：珠江新城写字楼现状剖析
珠江新城作为广州未来的商务中心，其写字楼市场会不会像九十年代的天河北一样，大红大热？从1993年开始开发，直到这两年珠江新城的写字楼才开始有回暖的迹象。现在珠江新城的住宅用地已经全部批出，剩下的就都是写字楼的天下。据资料显示，从现在开始到2007年将是珠江新城写字楼井喷时期，写字楼供应将成为广州之最。
资料：1992-2003年，珠江新城已出让的105宗土地中，商务办公用地面积约26.7万平方米，占出让总用地面积的20%，建筑面积191万平方米，占出让总建筑面积的32.65%。如果加上商住项目，数据更可观。

写字楼主要集中在西北侧和中部
从珠江新城的整体规划看，西北侧为商务为主的区域，而东面为居住功能为主的区域。珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧以及珠江新城的中部。如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、勤建商务大厦等在售写字楼。
无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。据数据统计珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万平方米，今年可售的写字楼有可能达到7个，可售面积达30多万平方米。到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万平方米的物业面积。其中富力中心大厦、富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼项目，如果工程进度顺利，将会在2005年-2007年相继投入使用。此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。而富力、保利等集团在珠江新城的写字楼项目也将会很快填充。可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。

写字楼价格与住宅基本持平
在正常情况下，因土地价格较高、单位成本投入大、租金回报普遍较高，写字楼价格比同区的住宅楼价要高出许多，如天河北、环市路和东风路一带的写字楼，比同区住宅价格都高上许多。而新CBD定位的珠江新城却恰恰相反。住宅价格接连攀高，不少项目从前年的单价六七千元上涨到今天的均价动辄过万元，凯旋新世界、利雅湾及还未发售的上筑都是8000元-1.38万元的单价。与之形成对比的是，本应成为珠江新城CBD主角的写字楼，这一年多以来的价格却与住宅价持平，甚至比一些住宅的价格还低一些。珠江新城最早上市的写字楼项目双城国际上市时价位是每平方米七八千元，与同期推出的公寓价格基本相仿。去年上市的华普广场与勤建商务大厦，开盘价是每平方米8000多元，目前价位是9000多元/平方米，单价还未过万，比同区的不少住宅楼便宜。星汇国际，开盘均价是1-1.3万/平方米，虽说是区内写字楼新高，但比同区的住宅价也高不了多少。富力地产即将上市的两个甲级写字楼项目：临近跑马场的富力科讯大厦定位不低配套高端，据售楼部介绍开盘价10000多元/平方米，而位于中轴线附近的富力盈隆大厦，据称开盘价也将在1.2万左右，比同区住宅楼价格要实惠。

金融机构租购写字楼有补贴
广州市日前出台的《关于大力发展广州金融业的意见》中规定：今年起3年内，市财政将设立金融业发展专项资金，每年安排5000万，用于补贴来穗发展的金融机构以及奖励和吸引金融人才。其中，对在珠江新城中央商务区购置办公用房的金融机构，政府将给予每平方米1000元的补贴，使珠江新城尽快建成金融区。据了解，《意见》的规定从今年起，市财政每年将安排5000万元，作为广州金融业发展专项资金，扶持广州金融业的发展，时间暂定为3年。金融机构在珠江新城中央商务区新购地建设自用办公房的，按照缴纳土地出让金的一定比例给予补助；新购置自用办公房的，一次性给予每平方米1000元的补贴；新租赁自用办公房的，在一定年限(初定3年)内按房租市场指导价格给予30%的补贴。
政府的这一措施，为珠江新城的又一利好。该措施将对未来珠江新城写字楼的租售起一个促进作用，有利于珠江新城快速聚积人气，形成CBD商务氛围。而且有政府给予补贴，对于该区域整体销售将有很大的促进。　　目前珠江新城租金大多集中在80-130元/平方米间。

整体规划崔谷CBD成形
珠江新城这个已规划了十数年的CBD未来如何，如何将这6.5平方公里的区域打造成名副其实的中央商务区，已成为政府这几年的工作重点。今年省委常委、市委书记林树森在城市建设工作会议上表示，离2010年的亚运会还有五年多，广州中央商务区——珠江新城届时将以代表广州新城区新面貌的身份迎接亚运。这表示，无论如何，珠江新城在2010前一定会以全新的形象出现在广州。
目前，珠江新城的四大主要公共建筑博物馆、图书馆、歌剧院、少年宫，均已动工建设或即将奠基，地铁三号线建成后，也将横贯其中(地铁三号线珠江新城站将于今年年底开通)。而地铁五号线也将在珠江新城设2个站点(地铁五号线目前已经开始动工)。目前珠江新城用于住宅的地已全部批完，剩下的全部是公共部分。原规划主要是建写字楼，后调整为以公共建筑为主，也正是创建适宜居住和创业环境的需要。期待珠江新城规划和建设能够使珠江新城CBD一炮打响。

珠江新城部分写字楼项目

材料低辐射办公更舒服 写字楼越来越人性化
目前，市场对广州现有的甲级写字楼在层高、光纤容量、空调等方面提出了更高的要求。如果写字楼的硬件设备跟不上形势，就会输在“起跑线“上。
间隔更灵活 新生的珠江新城写字楼大部分的间隔面积较为灵活，一部分写字楼更能给客户提供24小时办公的需要。如华普广场就配套有多功能会议中心、大型展览厅。而双城国际则配备大型生态会所等，尽可能地让办公环境配套更齐全更舒服。同时，新生写字楼的实用率也有明显的提高，在满足使用要求的前提下，尽量压缩了一些不必要的面积。

智能化升级 中原地产有关专家告诉记者，建设智能大厦的目标主要体现在三个方面：提供安全、舒适、快捷的优质服务；节省能耗和降低人工成本；建立先进和科学的综合管理机制。而珠江新城近几年来新建成的、具有一定规律的甲级写字楼则大多具备5A智能化标准。

在全球化进程中，写字楼更显示出其特殊性，如某些贸易型公司，由于与境外贸易存在一定的时差，多数更强调深夜上班，因此对独立计量空调、用电等会有特殊要求。而珠江新城的新建写字楼在智能化设备上都较为先进，如富力科讯大厦，标准层高达4米，电梯荷载量达道4000-5000平方米/台；在设备选择方面，可满足24小时办公的需求。

材料更环保 随着市场变化，也对写字楼在生态、环保、健康等方面提出了更高的要求。珠江新城的写字楼，大多在外立面上显示出超前和新锐的建筑设计理念。比如保利国税大厦，其全钢化玻璃的低辐射外立面在珠江新城格外醒目。

尽管高级写字楼都追求时尚高档的形象，但是新一代的写字楼似乎更讲究健康、环保等概念。如发展中心大厦的外立面就用了纯天然砂岩、翡翠玻璃陶瓷、低辐射LOW-E中央镀膜保温玻璃等环保建材。

珠江新城部分在售/招租写字楼概况

珠江新城写字楼大比拼

星汇国际毗邻华普广场，两者无论楼层还是外观都有几分相似。

随着珠江新城众多项目的动工，商务氛围越来越浓，写字楼的竞争也会越来越激烈，而由于商务地块的布局集中，势必将形成贴身肉搏的竞争态势，由于目前板块内可售写字楼数量不多，尚未形成激烈的竞争氛围，但那些市场的先进入者们的竞争经验仍有不少值得借鉴之处。珠江新城作为CBD区，商务写字楼是重要组成部分，但新近发售的写字楼并不多，只有星汇国际、华普广场、富力科讯大厦、勤建大厦，而且布局也相当有趣，星汇国际与华普广场相距不到几十米，在广州大道边并排而立，富力科讯大厦与勤建大厦相邻，相互之间不过百米的距离，高高耸立在黄埔大道同侧，相映成趣。

星汇国际VS华普广场
从产品看，星汇国际和华普广场无论是楼层上还是外观上都有很多相似之处。星汇国际由两座28层塔楼组成，东塔楼为酒店服务式公寓，西塔楼为写字楼，写字楼7~17楼为小开间写字楼，18~27楼为大开间写字楼；而华普广场则是纯写字楼，总面积8.8万平方米，也分东西两座塔楼，1~5层为商业裙楼，面积1.8万平方米，西塔7~27层为写字楼，东塔为24小时办公楼。从外观上看，星汇国际简洁轻盈，华普广场稳重大方，在空调、电梯设备等硬件配置上各具特色。相比较而言，华普广场具有价格优势，由于各种原因的影响，华普广场经历的开发时间比较长，而且全部是自筹资金，因此志在收回成本，价格比较优惠，作为早期进入珠江新城的项目也获得了政府有关政策的支持，目前销售均价为8200元/m2左右，而星汇国际的均价则为近11000元/m2。

但作为有多年写字楼开发经验的城建集团的新项目，星汇国际的品牌优势更加明显。因为开发商的品牌决定了产品的素质和物业管理水平，并会吸引一批品牌的忠实客户。据了解，星汇国际现在已售罄，华普广场目前销售了近八成，目前正推出19000平方米的裙楼。

富力科讯大厦VS勤建大厦
黄埔大道边上崛起的高楼越来越多，近期，富力科讯大厦和勤建大厦格外引人注目。科讯大厦是富力地产进驻珠江新城的首座甲级写字楼，而勤建大厦则是珠江新城较早启动的商务项目，抢占了市场的先机。从硬件配置来看，科讯大厦占地6072平方米，总建筑面积达61320平方米，其中写字楼部分3.6万平方米，地上24层，地下3层车库，空调、电梯、商务配套设施等硬件配置都达到了国际标准，而勤建大厦的中空设计配上垂直绿化带更显人性化。

尽管从价格上看，科讯大厦和勤建大厦相差不远，都是每平方米均价9000多元，但是定位却不同。科讯大厦定位的客户以500平方米及以上面积需求的中大型商企为主，勤建大厦吸引的则是中型企业。目前勤建大厦只剩11套单位，科讯大厦从4月开放以来已经销售了近4000平方米，目前几个欲购买1000~10000平方米的大客户正在商谈中。

由于都是作为珠江新城的甲级写字楼推出，本以为这样近距离的对峙，竞争一定相当激烈，然而这两对“竞争对手”都没有将对方视为对手，反而都表示相互之间与其说是竞争，不如说是市场的共同开发者。除了相互参考销售价格外，几乎没有什么针对性的营销策略。

华普广场有关负责人表示，由于星汇国际的加入，反而可以带来更多的客户，成行成市比单打独斗要容易得多。由于目前珠江新城可售的写字楼货量并不多，相互之间的竞争还不算大，科讯大厦项目负责人表示，目前珠江新城写字楼面临的竞争不是区域内的竞争，而是整个板块与传统的写字楼聚集区域如天河北、环市东等的竞争。星汇国际的项目负责人表示，可以预见的是，珠江新城未来的竞争一定会很激烈，谁先进入这个市场谁就抢占了先机。

珠江新城“双中心”格局形成 商业氛围日趋热烈

珠江新城"双中心"格局正逐步形成，除了中轴线商业街外，东部的马场路将有望成为珠江新城东部商业街。

从今年4月份以来，政府规划的珠江新城三大商业用地-M1-E商业中心、M1-4五星级酒店及M1-9商务用地齐聚马场路，马场路的商业氛围日趋热烈，引起市场的热切关注。

交通是商业街形成的必要前提
从商业街形成来看，商业的发展的必要前提就是便利的交通。马场路有着非常好的交通条件，不但有城市交通网--北到黄埔大道，南接临江大道，中与花城大道相交；还有区域交通网--华南快速干线，从珠江新城到珠江三角洲将变得非常方便；更有城市交通快线--地铁五号线赛马场站正好经过，相信会给马场路带来非常可观的人流；水路交通方面，在马场路尽头有通往珠江沿岸的码头；另外，商业街所必备的大型停车场能容纳至少3000个车位，这也是广州其他商业中心所不及。交通便利给马场路的商业发展带来必要前提。

商业中心是商业街形成的重要保障
每一个商业街的形成需要一个大型商业中心的拉动，如北京路靠新大新、广州百货的带动，天河商圈靠天河城的带动，马场路商业街也是靠大型商业中心的带动。

马场路将出现一大型商业中心，该商业中心位于珠江太阳城广场内，是目前已确定的珠江新城内最大型的商业中心。

从马场路的商业形态上看，目前马场路附近已经形成商业的雏形，有赛马场内的餐饮街，有珠江公园的西餐、咖啡屋，随着马场路五星级酒店的建成，马场路的商业前景巨大。

另外，马场路临街商铺群，包括银行、便利店、美容美发等，既满足了周边的高尚住宅群的生活，还吸引了大批前来消费的人群，自然形成一个消费氛围的东部商业中心。

而随着马场路商业氛围的不断完善，其必将成为一个层次较高的消费型的商业中心区，并带动周边物业升值。

马场路将成为广州的"曼哈顿第五大道"
人们熟知的"第五大道"处于曼哈顿的中心，它集中了曼哈顿的精华，世界最著名的品牌商店都集中在第五大道上，吸引着成千上万的消费者；第五大道的西边紧靠着纽约的中央公园，环境闹中取静，这里就成为纽约上层人士的住宅区，这里不仅是纽约房价最高的地方，还是身份的象征。正如"曼哈顿第五大道"一样，从珠江新城的规划上可以看出，马场路东不仅有得天独厚交通条件，还有大型商业中心带动，以及珠江公园的环境，因此，有业内人士称，马场路将有望发展成广州的"曼哈顿第五大道"。