新政带动看楼量 业主降价促成交
一、中原（广州）领先指数——全市指数
2008年10月中原（广州）领先指数为162点,样本成交均价为8041元/平方米,环比下跌1.2个百分点。10月份是楼市成交的关键期,在本月,黄金周长假刺激了市民的楼市消费,而国家也籍此出台了降息、免税等一系列楼市利好政策,使得10月份的一、二手成交量均有明显反弹。
中原地产统计,10月,二手住宅成交面积环比大幅增长,成交金额的增加也十分显著。十一黄金周之后,二手客源从一手市场有明显回流;新政出台后,咨询客、看楼客有所增加,虽然大部分的买家依然观望——对政策的效果还比较怀疑,但无论从心理因素还是实际效果,新政都对一部分首次置业者起到增强入市信心、降低置业门槛的作用。除越秀与海珠区外,各区成交宗数均比上月有大幅增长,其中海珠区成交主要受一手楼盘影响严重。二手市场受国庆期间一手大规模促销的影响,价格继续明显下调,10月是业主降价最普遍,“笋盘”大增是成交增长的主要原因,业主因换房、做生意、转移投资等急售的现象较多。
价格继续回落,但也正因为如此,二手成交明显好转,环比有大幅增长。根据统计, 84%以上样本楼盘价格出现下滑,范围较上月进一步扩大,但涨幅超过10%的样本数量有微幅回升,本月为4%。
二、中原（广州）领先指数——区域指数
本月全市二手房价格继续回落,不过降幅则有所收窄,全市均价为8041元/平米,较上月的8138元/平米下降了1.2个百分点。各区域指数均呈不同程度的下跌,上月微升0.2%的番禺区,本月大幅下降1.5%。除白云、越秀两区价格跌幅在1%以内,其它各区均超过1%。
其中荔湾区由于业主心态弱,降价明显,价格指数下降了2%,为六区之最;而海珠区受到一手楼盘低价促销的影响,价格也下滑了1.6%;番禺、天河两区的降幅均超过了1%。
三、各区域板块分析
番禺区本月二手住宅成交面积有明显的增长,各主力板块均有贡献。黄金周过后,区内的收客量大幅增加。其中市桥板块主要是以低价小单位吸引成交;而华南、钟村等板块主要是靠业主大幅降价促进成交。虽然番禺的一手楼盘供应充足,但价格与二手仍存在差距,并且户型偏大,因此对二手市场影响有限。由于成交的均是降价“笋盘”,导致番禺的二手住宅成交价格降幅高达1.5%;
天河区本月二手住宅成交面积环比大幅上升,大部分板块均有所增长,其中天河北、员村、东圃等板块最为明显。主要是黄金周后,收客量明显增加,而业主信心下降,降价促进了成交。由于珠江新城业主降价依然不明显,导致成交不活跃。在成交量大幅回升的同时,成交价继续在低位保持徘徊;
海珠区本月二手住宅成交面积与上月持平。虽然受到新政利好影响,收客量有一定程度的增长,但由于区域内滨江东、宝岗大道等板块一手楼盘竞争激烈,二手买家因此压价的幅度有所增加,既阻碍了成交,也造成价格大幅下降。成交金额大幅下降约2成,主要因二手楼价下调;
表4-1：全市各区域、各板块均价（单位：元/平方米）
四、中原（广州）领先指数——下月预测
10月“黄金周”楼市看楼气氛虽然有所升温,但成交量并不火爆;新政的出台虽然对促进买家入市有积极影响,但效果暂时并不十分明显。——目前市场上的观望氛围、大众预期还没有出现根本性扭转的迹象。预计春节之前,发展商最核心的目标依然是以合适的价格加速出货,相应的影响二手价格继续走低的可能性大。